房子以后会不会跟冰箱、汽车一个待遇，买回家就开始“掉价”？
汤继强说的“耐用消费品”，到底是给楼市泼冷水，还是在帮大家把账算明白？
中央财政首度主导每年一个百分点贴息，覆盖特定面积与总价门槛，精准对接普通刚需群体。
不少地方二手房泡沫经长期回调已充分挤干，有的地方月供已经跟租金差不多了。
再往前倒几个月，国家层面早就给房子换了个“新身份”。
国务院此前把住房、汽车和家电归为一类，统称为“大宗耐用消费品”。
这项政策想实现什么目标、能否实现，值得深入讨论。
7月13日，国务院批复了《扩大消费“十五五”规划》。
这是中国第一份专门以扩大消费为主题的五年规划。
文件第三部分是“促进大宗耐用商品消费”，其中住房排在第一位，位于汽车和智能家电之前，可见其重要性。
文件主要有三条主线。
第一条是优化供给：保障房要加量，改善性住房要因城施策，租赁市场要规范发展。
第二条是产品升级，也就是建好房子：推进城中村、危旧房和老旧小区改造，支持适老化改造和智能化升级。
第三条是售后服务：提升物业服务质量，拓展服务内容。
此外，公积金制度改革也在推进，使用范围将从买房扩大到装修、物业费和适老化改造。
限购政策也将根据不同城市的情况继续松绑。
再看几个关键数字。
国家统计局数据显示，2025年新建商品房销售额为8.39万亿元，约相当于同年社会消费品零售总额的17%，比例非常高。
另一组是公积金数据。
据33个城市2025年公积金年报统计，提取人数占比不足50%。
这些城市的缴存余额合计6.18万亿元，超过一半的缴存人只缴不用，对消费来说，这笔钱是沉淀下来的“死钱”。
综合来看，这项政策意在调动住房公积金里的资金：既要扩大公积金的使用范围，也要提振总体消费。
对于这项政策能否达到预期，作者并不乐观。
在他看来，政策没有触及根本问题。
当前中国房地产面临两难：一部分人希望政府出手救市，让房价回升；还有一部分人希望坚持住房的居住属性，让房价继续下跌。
作者认为两派各有道理，但都是从经济角度讨论的，而房地产本质上是一个政治问题。
之所以说它是政治问题，是因为在资本主义式的市场经济下，房地产存在多种结构性矛盾。
不妨想一想，在这种市场经济下，人们需要房地产扮演哪些角色。
第一个角色是提供住所、遮风挡雨。
这要求住房必须负担得起，年轻人和普通家庭能够进入住房市场，或者至少能获得稳定、体面的居住权。
这部分人的利益与房价负相关。
房价越高，首付越难攒够；月供占收入的比重越大，负担就越重。
第二个角色是资产，房子是家庭的财富。
要扮演好这个角色，现有住房资产就不能大幅贬值，因为几乎所有中产家庭最大的资产都是住房。
住房价格大幅下跌，居民财富就会缩水。
第三个角色是承担财富积累和金融抵押的功能，也就是投资属性。
普通人可以借助住房获得长期杠杆来积累财富，并把住房作为抵押品。
这一点很少有人提及。
房贷是普通人一生中能撬动的最大一笔长期低息杠杆。
没有房贷，大多数人积累财富的途径就只剩攒工资、存银行，而存款利息往往跑不赢通胀。
把这三个角色放在一起，矛盾就出现了，因为它们背后代表着三个不同的阶层。
年轻人希望房子足够便宜，这样才买得起、才有地方住。
中产阶层则希望房价永远不跌，因为房子几乎是所有中产家庭最大的资产。
对银行来说，房地产是重要的抵押品和信用扩张的基础，银行需要房价上涨。
对企业来说，房价上涨意味着不得不给员工涨工资。
政府则希望房地产市场流动性充足、随时能够变现，又不被投机者盯上，同时价格稳定、不往下掉。
这几个条件不可能同时满足。
钱不会凭空产生：买了房的人想靠房子积累财富，这部分积累、这部分增量从哪里来？
答案是后进场的人背上三十年房贷，成就了先买房者的财富积累。
所以这不只是经济问题，更是政治问题，是不同阶层之间的博弈。
理解了这一点再回头看，把房子叫作什么、如何定性，真的那么重要吗？
叫它消费品也好，投资品也罢，能改变房地产在市场经济中的固有属性吗？
核心区好地段永远稀缺，银行照样拿它放贷，买不起的人依旧买不起。
改个名字能解决什么问题？
房地产确实有其固有属性。
第一，房子与土地绑定。
手机由流水线生产，富士康一个月能造出一千万台一模一样的产品，房子却做不到。
上海内环的一套房和鹤岗的一套房，即使面积、户型、材料、装修完全相同，也不是同一种商品。
决定价格的不是砖，而是砖下面那块地。
常有人说中国的房子已经够了，户均1.1套。
但真的够了吗？
问问在上海租房的年轻人，老家那套房算不算他拥有的住房？
统计意义上算，可他住得上吗？
住不上。
总量够了，和你需要的那个位置的房子够了，是两回事。
空间的固定性决定了好位置永远稀缺。
三环以内能住多少户，物理极限由容积率决定，多一个人住进去，就有另一个人住不上。
核心区永远存在竞价。
无论称其为消费品还是资产，都改变不了三环的半径，也改变不了好位置不可复制的物理事实。
此外，房子还有其他固有属性，这里不再一一展开。
仅从上述几点就能发现，这些属性都不是政策造成的，也不是政策能够取消的。
那么，它们是从什么时候开始演变为社会矛盾的？
恩格斯当年给出过答案。
1872年，他写了一本小册子《论住宅问题》。
当时德国正经历快速的工业化和城市化，城市住房短缺极其严重，舆论把责任归咎于资本家，认为是房东黑心、投机猖獗。
恩格斯不认同这种观点。
他认为，住房短缺不是因为房子盖少了，也不是谁的道德出了问题，而是资产阶级生产方式的必然产物。
只要住房是商品，土地能产生级差地租，城市核心区的住房就一定会被竞价推高到工人阶级负担不起的水平。
盖再多的房子也解决不了问题，因为建房者同样在挑位置，而好位置是零和的。
这一论断在一百五十年后的今天依然成立：矛盾的根源在于住房商品化。
但这并不等于反对市场化。
因此，问题不在于市场化本身，而在于资本主义式的市场经济无法化解这一矛盾。
回顾过去几十年，中国的土地在法理上属于国家，但房地产市场的实际运作和分配方式更接近资本主义式的市场经济。
要解决这些问题，或许可以发挥社会主义市场经济的优越性。
为什么有的地段好、有的地段差？
因为这个地段或城市汇聚了更多资源。
房价上涨并非来自房主的聪明才智和辛勤劳动，而是来自整个社会创造的集聚红利。
这部分超额收益应该全部归土地和房产的所有者吗？
显然不应该。
这部分红利应当由公共体系回收，再分配出去，例如用于建设更多公共住房。
但只建公共住房还不够。
公共住房建在哪里？
建在核心地段，成本太高；建在城市边缘，长此以往就会形成穷人区和富人区，加剧阶层分化。
所以，要做的不只是多盖房子。
好房子无法复制，但医院和学校可以。
关键在于把集聚红利真正转化为资源，并分散配置出去。
社会主义市场经济并不是要消灭集聚效应，集聚效应是经济规律，不以人的意志为转移。
但如果放任不管，城市集聚效应最终会变成对后来者的排斥机制。
因此，应当利用社会主义市场经济的制度优势，追求社会公共利益的最大化。
当然，说起来容易，做起来非常难，因为背后是阶层矛盾。
道理难归难，日子还得往下过。
把日历翻回2016年，那会儿棚改货币化一年六百万套，一大半直接发现金。
大家揣着安置款冲进售楼处，那年全国商品房卖了十一万亿，千亿房企扎堆冒出来。
发条拧太紧，总有崩的一天。
恒大2021年先倒，碧桂园2023年跟着违约，到2025年底，连一向稳当的万科也传出资金吃紧。
高杠杆、高周转、高负债这套打法走到了头，上一轮提前透支的购买力，现在开始一笔笔还账。
数字更扎心。
今年1到7月，全国房地产开发投资掉了19.2%，住宅新开工又少了24.6%，个人按揭缩水23.5%。
待售面积还压着7.5亿平米，有些三四线小城照现在的卖法，六年都卖不完。
这回去库存换了打法。
地方政府和国企出手收房，把卖不动的现房改成保障房，配给中低收入家庭。
8月下旬又推现房销售、调整房贷规则，深圳二手房单日签约一度冲到年内新高，上海、武汉也跟着热闹了一阵。
现房销售可不是小事。
先卖后盖的高杠杆玩法慢慢退场，房子变成能当场验货的东西，跟去4S店提车、去卖场搬冰箱越来越像。
“耐用消费品化”走到这一步，已经不只是嘴上说说，政策正在实打实地铺路。
像耐用消费品意味着啥？
买回来就开始折旧，用久了得保养翻新，过些年还想换新。
大多数城市的房子，往后能跑赢通胀就算争气，翻倍神话基本谢幕。
挑房也会像挑车，户型、能耗、物业、配套、开发商口碑，一样都马虎不得。
最狠的一刀落在老房子上。
2000年前后建的小区，户型憋屈、电梯老化、外墙斑驳，挂牌价已经在往下走。
今天的新房，十年后也会变成“上一代产品”。
25到35岁的买房主力在变少，城镇化也快到顶，全民抢房的戏码很难重演。
普通家庭有几条规矩值得记牢：房贷月供别超过收入的四成；真要买，就盯住人口净流入、产业硬气、公共服务好的城市；租售比连2.5%都够不着的地段，别指望它能生钱；手里攥着现金先观望，也不丢人。
房子不会一文不值，可它也不再是印钞机。
它能装下一家人的烟火日子，却不再替一家人决定阶层。
想明白这点，下一轮周期里就不容易当接盘侠，教育、健康、养老这些真正要花钱的地方，也能多留一份底气。
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